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    “停贷”风波四起 侠客岛:关键还是“保交楼”

    发布日期:2022-07-28 08:57    点击次数:191

      最近,全国多个城市烂尾楼盘的“停贷”风波,让房地产风险再次成为各方关注的焦点,种种似是而非的传言也给市场带来负能量。

      其实,数据显示,各银行涉及停贷事件的个人住房按揭贷款占比,多数在0.01%左右。从各大银行公告来看,工行停工项目涉及不良贷款余额6.37亿元,占该行按揭贷款余额比为0.01%;农行初步认定“保交楼”风险按揭贷款余额6.6亿元,占该行按揭贷款余额比0.012%。

      规模小、占比低,这是事实,但风险仍不可忽视。

    (图源:央视)(图源:央视)

      一

      停贷风波虽然对银行基本面影响小,但更要重视“情绪性冲击”。一名地产人士分析,若停贷风波继续蔓延,可能冲击正缓慢复苏的房地产市场,也会使现有存量楼房保交楼的压力更大。

      保交楼、保民生、保稳定,三者环环相扣,保交楼就是保民生,保交楼也是保稳定。将“保交楼”摆在第一位,是化解市场风险、恢复市场信心的关键。

      保交楼,各方都在发力。

      比如在长沙,一处曾于2021年停工的楼盘今年4月起又开始复工。其实,长沙涉及逾期交房的楼盘数量在全国居前,恒大、阳光城、融创等几大开发商都有停工楼盘,保交付压力较大。2021年底,为保障恒大在长沙楼盘复工复产,当地成立了防范化解房地产项目工作专班,督促企业按照自营、合营加转让方式解困。

      这种模式也被用于其他房企。7月13日,阳光城在长沙高新区的某项目复工,高新区官网信息显示,工作专班多次组织开发商、总包分包、金融机构、业主等召开专项会议, 郑州蒙太奇文化传媒有限公司协调解决项目问题,督促企业保质保量保交付。

      有住建部门人士认为,政府需要发挥统筹、引导作用,一楼一策,摸清底数,封闭管理资产资金,用于扫尾工程,同时倒排工作任务,全力确保交楼。

    (图源:视觉中国)(图源:视觉中国)

      一楼一策、组织专班,是非房企总部所在城市保交楼的应对通策。至于房企总部所在城市,除保障具体楼盘交付外,还需盘活整个企业,以带动企业在全国各地的楼盘顺利交付。

      某广东地产高管说,资金链断裂是房企爆雷的主因,若能及时注入充足资金,烂尾楼是能“救活”的。比如广东一直在努力推动财务稳健的龙头地产企业对接爆雷房企,但因涉及资金体量太大、债权债务关系复杂、牵涉全国各地,“接盘侠”并不太好做。

      注入流动性,银行被寄予厚望。

      7月17日,银保监会负责人表示,在地方党委政府领导下,银行保险机构应积极参与相关工作机制,配合压实企业、股东等相关各方责任,银行要积极履行职责,千方百计推动保交楼。银保监会还要求各银行主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究,做好具备条件的信贷投放,协助推进项目快复工、早复工、早交付。

      处置问题资产还少不了AMC(资产管理公司)。

      今年4月,监管部门开始鼓励银行和 AMC 参与房企纾困。比如中国长城联合招商蛇口驰援佳兆业,中国华融与中南建设合作,东方资产发行100亿元金融债,重点用于化解地产项目风险等。

      地方AMC也开始进场。7月19日,河南资产管理有限公司发布消息,称郑州市地产集团将联手河南资产管理有限公司,成立地产纾困基金,通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式,参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。

    (图源:网络)(图源:网络)

      二

      多位银行人士称,监管层和银行正在加强房企开发贷及预售资金监管,以堵住制度漏洞。比如郑州、西安等多地强化了预售资金监管,确保资金封闭运行、用于保交楼,力争使预售资金专款专户专用。

      不过,加强预售资金管理的目的还是得保交楼,如果一刀切搞“只进不出”,恐会带来开发商资金链断裂风险。比如有媒体报道,有的开发商财报上躺着数百亿元预售资金,却还不了到期的数亿元债务,也无法拿出钱来支付工程进度款,最终会影响保交楼。

      有的地方开始尝试推行现房销售。5月7日,海南宣布自当日起,新出让土地建设的商品住房实行现房销售,海南也成为全国首个全面实行现房销售的省份。另据报道,福州将于8月5日拍卖一宗住宅用地,政府已明确提出“该宗地按现房销售实施”。

      中国此前的房地产模式之所以不可持续,根源还是地产行业层层“加杠杆”,把房子炒成了金融产品。无论是“空手套白狼”还是“左手倒右手”,如果还搞高杠杆、高周转的粗放发展,个别房企资金链断裂、爆雷是迟早的事。

      “保交楼”是短期任务,中国的房地产市场要持续健康发展,必须痛定思痛,开辟新径。说到底,还是要像中央要求的那样,坚持“房住不炒”。

      文/《中国经济周刊》记者 李永华

      来源:侠客岛微信公众号

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    责任编辑:朱学森 SN240